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解体工事に関する手続きと条例

 

‎2016‎年‎10月‎23‎日

 

解体工事を業者に依頼して、解体工事を行ってもらった後は、滅失登記を建物の解体後、1カ月以内に行わなければならないことになっています。解体工事後、1カ月以上放置しておくと、不動産登記法第164条違反で、罰則の対象となります。その場合には10万円以下の過料が課されます。

 

建物が存在するか、しないかという不動産の表示に関する事項に関しては、土地家屋調査士の専権事項となります。そのため、滅失登記は土地家屋調査士に依頼する方法があります。着工後、速やかに土地家屋調査士に相談するといいといえますが、その際の費用は4、5万円となることが多く、自身で滅失登記を行うこともできます。

 

土地家屋調査士に依頼する場合には解体後速やかに手続きを進める依頼を行います。通常なら1、2週間程度の準備期間が必要です。

 

自身で滅失登記を行う場合には、法務局のホームページで必要な書類などを確認しておきましょう。書類を作成することが必要になります

 

登記完了証が発行されるまでの流れは、まず法務局で登記簿謄本を取得して、登記内容を確認します。そして、建物の滅失登記の申請書を法務局で入手し記載します。続いて、取り壊し証明書と解体業者の印鑑証明、解体業者の登記簿謄本を解体業者に発行してもらいます。これらの書類を法務局に提出すると、通常なら、提出後約1週間で登記完了証を発行してもらうことができます。

 

滅失登記の費用は、土地家屋調査士に相談した場合には、4、5万円が手数料としてかかるのが一般的です。自身で行う場合は登記簿謄本の取得費用だけで済みます。登記簿謄本の取得費用は、1通1000円くらいです。

 

建物が滅失登記されたら、固定資産税の課税台帳から建物が抹消されますので、次の年からの建物の固定資産税は発生しなくなります。

 

このような解体工事には様々な条例が関係しています。解体工事に関わる条例は、大きく3つに分けることができるといわれています。まず、解体工事を促進する条例、そして、解体工事をする際に助成をする条例、工事中の注意点を促す条例です。

 

まず、解体工事を促進する条例としては、空き家等の適正管理に関する条例や老朽家屋等の安全管理に関する条例があります。これらの条例は、空き家や危険家屋などの管理できなくなった建物の取り壊しを推進するための条例で、推進理由として景観保護や安全上の問題などが挙げられています。

 

次に解体工事をする際に助成をする条例についてです。そのような条例には、空き家等の適正管理に関する条例や震災復興の推進に関する条例などがあります。これらの条例は解体工事を行う施主に対して、給付される助成金について定められた条例です。空き家条例なども解体の推進を図る条例です。

 

そして、工事中の注意点を促す条例には、まちづくり条例や建築物の解体工事計画の事前周知に関する条例、産業廃棄物等の不適正な処理の防止に関する条例、アスベスト飛散防止条例などがあります。これらの条例は、工事中に施主が施工業者に対して注意点を促す条例といえます。アスベスト飛散防止にかかわるものや道路利用に関するものなど様々です。

 

条例は自治体ごとに定められ、それぞれの自治体で異なっています。これらの条例については参考として示されましたが、具体的な点などは解体予定の建物のある自治体に確認をすることをおすすめします。

 

自身で滅失登記の申請を行う場合には、予定しているよりも時間がかかることもありますので、土地家屋調査士に相談するよりも長くかかると考え、早めに手続きに取り掛かることが大切といえます。

 

このように、解体工事を業者に依頼して、解体工事を行ってもらった後は、滅失登記を建物の解体後、1カ月以内に行わなければならないことになっています。

 

根抵当権の設定されている土地の譲渡について

 

‎2016‎年‎6‎月‎18‎日

 

銀行などからお金を借りて、建物を建てたり、土地を購入する場合や事業として継続的に借入をする場合に、債権者が不動産に抵当権や根抵当権を設定する。

 

根抵当権とは

 

根抵当権とは、抵当権の一種で、抵当権は特定の債権、住宅ローンなら1000万円、2000万円というふうに金額(債権金額)が決まっているが、根抵当権は、債権金額は決まっていない。

ただ最高額が決まっている。これを極度額(きょくどがく)といいます。銀行からいうと、これ以上は貸しません、という額のことです。

 

設定登記の費用、登録免許税等、非常に高くつきます。通常、全部債務者が負担することになります。債務者である会社等は根抵当権は非常にありがたいものです。1回根抵当権を設定すれば、その中で借りたり返したり何回でもできます。債務者にとっては、神様仏様です。(笑)

 

根抵当権が設定されている不動産の売買は、債権者へ一括返済が条件となり、しっかりと下準備をしたスキームが必要となります。

 

根抵当権がついた土地の譲渡、抵当権が設定されている不動産の譲渡でお困りの方は、ご相談のります。

 

借地権の課税

 

    2016/06/11 12:54

 

1.借地権

 

借地権とは、土地を優先的に継続して借りることのできる権利のことです。

これには、「地上権」「土地賃借権」「永小作権」「地役権」などの種類がある。

 

また、借地権のついている土地のことを「底地」と表現することもある。

 

2.借地権制度の経緯

まず、借地権には、

・旧借地権に基づく借地権(平成4年より前に契約)

・新借地権に基づく借地権(平成4年以降に契約)

と2種類ある。

 

3.新借地権

・一定期間後は確実に借地権が消滅する(借地権の更新はできない)

・不動産所有者(借地権設定者)が借地権利者に立ち退き料を払う必要がない

・土地返還時には、借地権者の負担で土地を更地に戻す  など

 

地主(土地所有者)の権利を保護する内容も多い。

 

 

4.借地権の税金(評価)

借地権には、5つのタイプがある。

①借地権(旧借地権)

②定期借地権(借地借家法22条)

③事業用定期借地権等

④建物譲渡特約付借地権

⑤一時利用目的の借地権

 

①を「借地権」、②③④を「定期借地権等」、⑤を「一時使用目的の借地権」に区分して評価する。

 

一般に借地権の設定とは、土地の所有者等が他の者に対してその土地の使用収益することを許諾することをいい、

土地の賃貸借契約の締結によってその設定が行われる。

この借地権が設定されると、借地権者はその土地の使用収益権を、土地所有者は、地代の収受権を手に入れる。

権利金は、その土地の使用収受権に対する対価で、いわば権利設定の対価であると言える。

 

5.用語(借地権関係)

①権利金

 土地を賃貸借するにあたり、借地権など権利の設定の対価として支払われるもの

 

②無償返還の届出書

 土地の賃貸借終了時に、借地人が無償で土地を返還することを約した書類で、この書類を土地の所有者を所轄する税務署に賃借人、賃借人の連名で提出する

こととされています。

 

③相当の地代

土地の更地価額の(時価)の年6%の地代とされ、ただし課税上弊害がなければ、過去3年分の相続税評価額の平均額の年6%でも差し支えない。

 

④相当の地代の届出書

土地の地代をその土地の更地価額の年6%とすることを約し

た書類で、この書類を土地の所有者を所管する税務署に賃貸人、賃借人の連名で提出することとされています。

 

⑤相当の地代の改訂方法

相当の地代の届出書には、地代の改定方法の記載があり、

土地の時価の変動に応じて地代を見直す方法と据え置く方法があります。

 

⑥通常の地代

借地権が設定された場合の一般的な地代、ただし課税上弊害がなければ、過去3年分の底地の相続税評価額の平均額の年6%でも差し支えありません。

 

6.権利金等の授受がなく、無償返還の届出等がない場合(地主が個人)

地主が個人の場合、何ら課税関係は生じない。

 

6-1.借地権者側の課税(地主が法人の場合)

法人:借地権相当額を受贈益として課税

地主法人の役員または従業員:借地権相当額を賞与として一時に課税

地主法人の役員または従業員以外の個人:借地権相当額を一時所得として課税

 

6-2.借地権者側の課税(地主が個人の場合)

法人:借地権相当額を受贈益として課税

個人:使用貸借(賃料がゼロかもしくは固定資産税相当額)および相当な地代を支払う場

合を除いて、原則として借地権相当額が贈与として課税

空き家が増税に・・・

 

    2016/05/12 21:55

 

誰も住まなくなった空家はあっという間に老朽化します。

 

すぐに空家はボロボロと崩れ落ちていくのです。

 

そんな今にも倒壊寸前の家はご近所にとって恐怖の屋敷になってしまいます。

 

 

 

 

 

解体工事

 

空家って不用心。

 

ちょっと目を離した隙に、誰かが勝手にゴミを捨てていったりもします。(不法投棄)

誰も住んでいないことを利用して不審者の侵入もあります。

何かの腹いせに空家へ放火される可能性もあります。

 

もし、そこで犯罪があったなら・・・?

もし、そこに放火でもされて火事になってしまっら・・・?

 

失火法

もし、その空き家が火事になって周囲の家まで焼いてしまっても重過失が無い限り、損害賠償を免れるという法律。

これって近所の人からすれば恐怖しかありません。

 

そんなご近所に多大な恐怖を与えている空家を解体するのにはいくらかかるのでしょうか?

 

 

 

空家の解体取り壊し費用の相場

 

空家の解体取り壊し費用はその物件によって異なります。

 

広い道路に面していて、大きな重機が搬入できるところもあれば

狭い道路で人力でしか壊せないところもあります。

また、連棟長屋であれば切り離しのよる補修工事も行わなければいけません。

その条件によって、解体費用は増減してしまいます。

 

ですが、ある程度の目安となる相場もぜひ知っておいてください。

 

 

解体取り壊し費用の相場の目安

 

木造住宅の解体費用

坪当たり3万円~4万円程度

鉄骨造住宅の解体費用

坪当たり4万円~5万円程度

鉄筋コンクリート造住宅の解体費用

坪当たり5万円~6万円程度

 

一般的な相場

 

これがひとつの目安となります。

ただ、これは地域にもよって若干増減してしまうこともあります。

 

ご自分の所有している住宅の床面積の合計を3.3平米で割って大体の坪数を計算したら

この解体費用坪単価を掛けてみていただければ概ねの解体費用の目安が計算できます。

 

また、気を付けていただきたいのが意外と浄化槽の撤去費用が高いです。

 

浄化槽の撤去費用

1か所あたり50万円~70万円程度

 

もし、その空家に下水道が無くて浄化槽ならその分を上乗せしておいてください。

 

 

安価な見積もりを出してくる解体業者には要注意

 

確かに1円でも安く解体費用を抑えたいのが正直なお気持ちでしょうが

あまりに安い解体費用を提示してくる解体業者には少し注意が必要です。

 

きちんと残材を処理してくれないこともある。

 

 

基礎がしっかりしている建物がある場合は特に気を付けてください。

基礎が埋まってる可能性があります。

 

 

 

これは解体業者が、そのゴミ残材処理費用を省くために行っています。

そうなると、自分だけの問題ではなく環境問題としていかがなものでしょうか?

 

 

 

解体して建物が無くなると固定資産税が大幅にアップします。

 

ご近所に大迷惑を与えてしまうかもしれない倒壊寸前の空家が放置され続けている原因に固定資産税大幅アップの問題があります。

いくら古くても建物さえ建っていれば、住宅用地として固定資産税などは軽減措置を受けることができるからです。

 

固定資産税などの税額を計算する基となる課税標準額が200㎡までは1/3~1/6に軽減されます。

 

そのために誰も住まなくなった空家でも放置されているんですね。

 

でも、現実にはそのおかげでご近所の人が大迷惑をこうむっているんです。

 

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